مشارکت در ساخت یک‌سری سالی است که با شانس خیر و خوبی از طرف صاحبان ملک‌های دیرین و کلنگی روبه‌رو شده‌است . این قراردادها در شرایطی‌که به صوت صحیح و با رعایت حقوق و دستمزد طرفین پیش برود , سود رضایت‌بخشی به همراه خواهد داشت ; چون در سال‌های اخیر و خصوصا در شهرهای بزرگ دیگر کمتر کسی ممکن است نیز صاحب و مالک زمین باشد و نیز سرمایه و تخصص حتمی را برای ساخت بنای نو در اختیار داشته باشد .
شرکت کردن در ساخت مزایای زیاد داراست که می توان به‌این مورد ها اشاره نمود :
خوب تر شدن پایداری ساختمان نوساز نسبت به بنای کهن
رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت سازه
تولید فضای مسی به تعداد بیشتر
زیبایی ساختمان با دقت به ذوق و سلیقه و استانداردهای روز
به کارگیری ار مصالح , روش‌ها و ماشین‌آلات امروزی برای ساخت سازه
البته احتمالا مهم ترین مزیت چنین قراردادی را بتوان سودی دانست که در کوتاه‌مدت عاید طرفین توافق می شود . به همین جهت , واجب است مورد ها حقوقی و عرفی را دربارۀ محاسبه سهم صاحب و تولید کننده بشناسیم و با خاطر راحت‌تر وارد عملیات ساخت‌وساز مشارکتی بشویم .
قدرالسهم و میزان سود صاحب و مالک زمین و تولید کننده ( دو طرف قرارداد ) روی چه اصولی محاسبه میشود؟
برای گزینش میزان سهم هرمورد از طرفین قرارداد اصول رایجی موجود هست که درپی با آن ها آشنا می‌شویم . اما نوسانات بازار تسکین دهنده و تزل قیمت‌ها , سبب میگردد خیلی از اشخاص هنگام عقد قرارداد شرکت کردن در ساخت با ابهام و شک مواجه شوند . در هر حال , در شرایط معمولی مبنای ارزش را بر موقعیت روز قرار میدهند .
به صورت نمونه در شهر تهران , فرمول محاسبۀ شرکت کردن در ساخت در هر حوزه بر مبنای «قیمت هر مترمربع سوئیت نوساز در آن منطقه» جای دارد .
با دقت بدین اصل , در حالتی که میانگین بها هر مترمربع سوئیت نوساز در منطقه‌ای که قرار است شرکت کردن در ساخت آن‌جا صورت پذیرد تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد , معمولاً تقسیم سود به صورت برابر ( ۵۰ - ۵۰ ) انجام می گردد . در غیر این صورت و در حالتی‌که میانگین ارزش هر مترمربع سوئیت نوساز در آن ناحیه میان ۴٫۵ میلیون تا ۵٫۵ میلیون تومان باشد , میزان سود عوض شده و سهم صاحب زمین ۵۵ درصد و سهم تولید کننده ۴۵ درصد محاسبه می گردد .
ولی اکنون و با اعتنا به بها آرامبخش , دیگر در کمتر منطقه‌ای شاهد قیمت‌های ذیل ۵ میلیون تومان برای هر مترمربع سوئیت نوساز هستیم . در این‌حالت به جز انتخاب فرمول شرکت کردن به صورت ۶۰ - ۴۰ درصدی , پولی هم به عنوان «بلاعوض» محاسبه میشود . این مبلغ در اولِ فرایند شرکت کردن از سوی آفریننده به صاحب و مالک پرداخت میگردد که او بتواند در زمان زمان ساخت و آماده‌سازی بنای تازه , در خانه دیگری بومی شود .
صاحب و مالک و سازنده‌ای که قرارداد شرکت کردن در ساخت را امضا می کنند , در وهلۀ نخستین پیرو سودی می‌باشند که از این توافق نتیجه ها میگردد . به همین بهانه و بر پایه ی چندین اصل عرفی , محاسبه سود صاحب و مالک و خالق به عبارتی ابتدا انجام میشود .
مشارکت در ساخت املاک تهران و شهرستان با عقد قرارداد رسمی
میزان وجه «بلاعوض» بر چه مبنایی محاسبه میشود؟
مبلغ «بلاعوض» به طور معمول به صورت توافقی گزینش میشود و ضابطه خاصی دربارۀ آن نیست . البته عرفی که برای آن موجود است بدین شرح است : انتخاب مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقه‌ای که ارزش هر مترمربع سوئیت نوساز آن بیش تر از شش میلیون و پانصد هزار تومان است .
در باقی بخشها که ارزش هر مترمربع سوئیت نوساز کمتر از این پول است , وجه «بلاعوض» متغیر بوده و با توافق طرفین انتخاب میگردد .
آیا برای محاسبۀ بلاعوض در شرکت کردن در ساخت به جز عرف بازار , فرمول دیگری نیز وجود دارد؟
آری . شما میتوانید با استعمال از فرمول ریاضی تحت میزان سهم شرکت کردن را محاسبه نمائید :
R = A % × D – G % × M
کل بها ملک = M
قدرالسهم تولید کننده = G
کل هزینه ساخت = D
قدرالسهم صاحب و مالک = A
مقداربلاعوض = R
نمونه :
ملکی به قیمت دو و نیم میلیارد تومان که هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد میلیون تومان برآورد شده و نسبت سهم آفریننده و صاحب بترتیب ۴۰ % و ۶۰ % است .
۲٫۵۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ × ۴۰ % – ۱٫۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ × ۶۰ % = ۳۴۰٫۰۰۰٫۰۰۰
همان‌طور که می‌بینید پولی مساوی سیصد و چهل میلیون تومان بایستی از سمت تولید کننده بابت مابه‌التفاوت ِساخت و به صورت بلاعوض به صاحب و مالک پرداخت گردد .
به گویش ساده‌تر میتوانیم بگوییم صاحب جزء ملک خویش را به خالق می فروشد و آفریننده به عوض مبلغ داد و ستد , سهم صاحب و مالک را می‌سازد و وجه تفاوت آن را عیب گیری پرداخت می کند .
در زمینۀ میزان وجه «بلاعوض» یک سری نکته را به یاد داشته باشید :
چنانچه میزان وجه بلاعوض منفی باشد , می بایست قدرالسهم صاحب کمتر شود .
اعتبار تولید کننده هم قادر است در محاسبه بلاعوض در شرکت کردن در ساخت تاثیر داشته باشد ; چون سازنده‌های دارای اعتبار و خوش‌نام به طور معمول وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می کنند .
غالبا صاحب در به عبارتی ملکی بومی است که قرار است تخریب شود . به همین بهانه , اولِ پروژه تولید کننده وجهی را در اختیار صاحب و مالک قرار می دهد که بتواند تا پایان عملیات ساخت برای خویش مسکنی تهیه و تنظیم نماید . به‌این وجه , بلاعوض گفته میگردد .
در زمینۀ محاسبۀ سهم صاحب و مالک و خالق در قرارد شرکت کردن در ساخت , چه نکات دیگری وجود دارد؟
خوب تر است تمام روند ارزش‌گذاری ملک یا این که زمین , بوسیله کارشناسان با تجربه و قانونی صورت پذیرد .
با دقت به نوسانات شدید ارزش در بازار آرامبخش , ممکن است در هر زمان توافق درباره با قدرالسهم طرفین با تغییراتی نسبت به آن‌چه در‌این مقاله ابلاغ شد , صورت بپذیرد .
عملکرد نمائید پیش از عقد و امضای قرارداد , تمام مفاد و بندهای آن را خوانده و به روشنی متوجه گردید .
نتیجه‌گیری :
در سال‌های اخیر و با دقت به محدود بودن منابع مالی اشخاص , قراردادهای شرکت کردن در ساخت با بخت خیر مواجه شده‌اند .
انتخاب میزان سهم صاحب و تولید کننده از پروژه , به طور معمول به صورت توافقی است و برای آن رسمی نیست . درهرصورت , بیشتر اشخاص کارایی مینمایند در این مورد از عرف و آن‌چه متداول است پیروی نمایند .
فعلا , محاسبه درصد شرکت کردن در ساخت با اعتنا به ارزش هر مترمربع سوئیت نوساز در آن حیطه انجام می گردد .
وجه بلاعوض هزینه‌ای است که در اولِ پروژه بوسیله آفریننده به صاحب پرداخت می گردد که او بتواند برای خویش .
منبع: مستر دکور
درباره این سایت